האם זו פנינת הנדל"ן החדשה של הדרום? אופקים בצמרת הבנייה והביקוש בישראל

הפרויקט "מדווחים מאופקים" הופק בזכות מלגת בנק הפועלים

הנוף של העיר אופקים השתנה מאוד בשש השנים האחרונות. לפי פרסום ב- ynet מדצמבר האחרון, היא הפכה לעיר עם יותר יחידות דיור בבנייה מכל עיר אחרת בישראל. לפי "גלובס" ו"מעריב", בין מרץ למאי 2025 נמכרו בה 532 דירות חדשות. מה מושך את התושבים לעיירת הפיתוח?

בלה אלכסנדרוב, מנכ"לית אשכול הרשויות של הנגב המערבי: "הגדילה, הצמיחה, הייתה גם לפני שבעה באוקטובר. קצב הגידול היה גבוה מ-2017 עד 2022, והתחזיות היו מאוד גבוהות. אחרי שבעה באוקטובר נוסף איזה ממד של משמעות, ציונות ואכפתיות"

***

ניר בודנשטיין, ראש התוכנית לכלכלה וניהול בהתמחות שמאות מקרקעין במכללה האקדמית ספיר: ״העיר אינה יכולה לצמוח בוואקום – היא זקוקה לשטחים הפתוחים, לחקלאות ולתיירות של המועצות השכנות, והן זקוקות לה כמרכז עירוני, רפואי ותרבותי. שותפויות העתיד״

עדי צבאן, מנהל עבודה באחד מפרויקטי המגורים באופקים, משמש דוגמה אחת מיני רבות לסיבת ההגירה של אנשים לאופקים שבאה לידי ביטוי במספרים. ב-2017, כשרוב הפרויקטים בעיר היו עוד על הנייר, צבאן שאל את אשתו: ״מה את רוצה, דירת חמש חדרים בנתיבות או וילה באופקים?״. כך הם מצאו את עצמם, לאחר חמש שנים, עוברים מנתיבות לאופקים – והם לא היחידים.

בשנת 2021 מנתה העיר 33,999 תושבים. לפי הלמ״ס, בסוף 2025 עמדה האוכלוסייה בעיר על 42  אלף תושבים, מה שמצביע על צמיחה שנתית ממוצעת של 5.4%. לפי "דה מרקר" מדובר בקצב צמיחה שכפול מהממוצע הארצי. לפי ynet, כיום יש 5,000 יחידות דיור בבנייה פעילה באופקים – נתון שמציב אותה במקום הראשון בישראל במדד המנופים, המבוסס על ניתוח שערכה קבוצת שניר על ערים שבהן נבנות הכי הרבה דירות ביחס למספר התושבים הקיימים. לפי דו"ח שערך לאחרונה אשכול הרשויות של הנגב המערבי, אופקים צפויה להגיע עד 2048 ל-128 אלף תושבים – צמיחה של 207% משנת 2025.

שוק הדירות מראה תמונה דומה. על פי "כלכליסט", בין נובמבר 2024 לפברואר 2025 נמכרו באופקים 1,313 דירות, מקום רביעי בארץ אחרי תל אביב, ירושלים ואשקלון. המחיר הממוצע למ"ר בשכונות החדשות בעיר נע בין 13,000 ל-15,000 שקל – נמוך מבאר שבע ומאשקלון. בשכונת אפיקי נחל בעיר עלו המחירים מ-1.6 מיליון שקל באוגוסט 2023 ל-1.7 מיליון בינואר 2024. תשואת ההשכרה נעה בין 4% ל-5% בשנה, דומה לערים אחרות באזור. המספרים האלו מרשימים, אבל מאחוריהם עומדת שאלה שהבנייה לבדה לא עונה עליה: האם אופקים בונה עיר שתתאים את עצמה לקצב האוכלוסייה? כדי להבין מדוע כל הצמיחה הזאת מתרחשת, צריך להתבונן על התמונה המלאה. קל לייחס את הנתונים לגל הציוני שנלווה למלחמת ״חרבות ברזל״, וזהו אכן חלק מהותי, אך הסיפור רחב יותר.

תהליך הצמיחה התחיל הרבה קודם. מדובר בתהליך עומק שהחל כעשור לפני שבעה באוקטובר: חתימה על הסכמי גג, שיווק מסיבי של קרקעות מדינה על ידי רשות מקרקעי ישראל בשכונות כמו אפיקי נחל והפארק, וחיבור העיר לרכבת ישראל. בלה אלכסנדרוב, מנכ"לית אשכול הרשויות של הנגב המערבי, מאשרת את הנתונים: "הגדילה, הצמיחה, הייתה גם לפני שבעה באוקטובר. קצב הגידול היה גבוה מ-2017 עד 2022, והתחזיות היו מאוד גבוהות. אחרי שבעה באוקטובר נוסף איזה ממד של משמעות, ציונות ואכפתיות".

הגורם המכריע שהזניק את הביקוש הוא הטבת המס, שנכנסה לתוקף בשנת 2018. מדובר בזיכוי ממס הכנסה הניתן לתושבי אזורים בעלי חשיבות לאומית, שמקטין את חבות המס ומגדיל ישירות את שכר הנטו. תושבי אופקים זכאים לזיכוי של 18% מהכנסתם החייבת במס – תוספת של אלפי שקלים לנטו המשפחתי בחודש. "הגעת לאופקים, הרווחת את המשכנתא הזאת״, אומר צבאן, "אתה מגדיל את איכות החיים שלך, המשכורת נהיית יותר גבוהה".

מאין מגיעות המשפחות שמאכלסות את הבניינים? התשובה מורכבת. לפי נתוני אשכול רשויות של הנגב המערבי לשנים 2020-2022, כ-52% מהמהגרים לאופקים מגיעים מהנגב – 42% מבאר שבע לבדה ועוד 10% מהנגב המערבי. כ-33% מגיעים מצפון לאשדוד, ו-15% נוספים מערים חרדיות.

לצד האופטימיות מההגירה החיובית אל העיר, הבנייה המסיבית מעלה גם חשש – צמיחה אמיתית מחייבת תשתיות מתאימות – בחינוך, בתעסוקה ובפנאי, ולא רק עוד יחידות דיור. "גידול האוכלוסייה זה סימן טוב", אומרת אלכסנדרוב, "אבל אם הוא נעשה ללא תשתיות נדרשות, אנחנו יכולים להישאר במצב שבו רמת החיים ואיכות החיים בנגב עדיין באותו מצב, רק שיותר אנשים רבים על משאבים משותפים, כמו תור במרפאה או משרה נחשקת". זו נקודת התורפה של פיתוח מואץ: בתרחיש "עסקים כרגיל", שבו הערים מתרחבות ללא בקרה, הפערים החברתיים מעמיקים והפיתוח עלול להוביל לעילות (ג'נטריפיקציה), תהליך שמוביל לשדרוג פיזי של המרחב ולזינוק במחירי הנדל"ן, אך כתוצאה מכך דוחק לעיתים את התושבים הוותיקים שאינם עומדים ביוקר המחיה החדש.

העיר המתפתחת

אופקים אינה אי בודד, אלא העורק העירוני של מרחב כפרי שמקיף אותה. ניר בודנשטיין, ראש התוכנית לכלכלה וניהול בהתמחות שמאות מקרקעין במכללה האקדמית ספיר, אומר שהמודל התכנוני הנכון מחייב איגבור (סינרגיה) אזורית. ״העיר אינה יכולה לצמוח בוואקום – היא זקוקה לשטחים הפתוחים, לחקלאות ולתיירות של המועצות השכנות, והן זקוקות לה כמרכז עירוני, רפואי ותרבותי. שותפויות העתיד״, הוא אומר, ״יתבססו על אזורי תעסוקה משותפים ועל חלוקת הכנסות הוגנת״.

כדי להבטיח שהצמיחה לא תייצר רק פקקים ותורים, אשכול הנגב המערבי גיבש חזון אסטרטגי לשנת 2048, שמטרתו להפוך את המרחב למודל של עירוניות אינטימית, כלכלה מגוונת וחוסן קהילתי. אלכסנדרוב מסבירה שהפתרון הוא הקמת צוותי עבודה אזוריים שיבנו את התשתיות במקביל לפיתוח שכונות המגורים. אופקים והמועצות שסביבה מתפקדות כמערכת יישובית אחת, עם תלות הדדית.

גם בתוך העיר עצמה, המענה לחשש מעילות (ג'נטריפיקציה) נמצא בשכונות הוותיקות. בודנשטיין אומר שהפתרון לפערים החברתיים שעלולים להיווצר הוא התחדשות עירונית מקבילה: להפנות משאבים ואגרות פיתוח מהשכונות החדשות לשיקום המרכז הוותיק, לעירוב שימושים ולשדרוג המרחב הציבורי.

באתר הבנייה, צבאן מתאר עיר שמנסה לדבוק בקצב. "עכשיו הכול נבנה", הוא אומר. "יש את המתחמים של המשרדים החדשים, וכל מני מתחמי קניות. כשהגעתי לפה לא היה כלום מבחינת בילוי – עד היום בילוי עדיין אין פה. מסעדות התחילו להיות, ואני מעריך שזה יילך ויגדל״.

מדוברות עיריית אופקים נמסר כי לראשונה בתולדות העיר הצמיחה נובעת מהגירה חיובית ולא מגלי עלייה, וכי משפחות בוחרות לעבור לאופקים בשל איכות החיים, מערכת החינוך, תחושת הקהילה, הנגישות התחבורתית, הטבת המס ותנופת הפיתוח. לדברי העירייה, ההגירה מביאה אוכלוסייה צעירה, מעודדת פיתוח מסחר ותעסוקה ומרחיבה את השירותים העירוניים, אך הגידול אינו מטרה בפני עצמה אלא הזדמנות לבנות עיר חזקה ומגוונת יותר עבור כלל התושבים.

באשר לחשש שהתשתיות לא יעמדו בקצב, ציינו בעירייה כי הרשות אינה מגיבה לגידול אלא מתכננת אותו מראש, וכי בזכות שני הסכמי הגג שנחתמו עם המדינה, תוכנית הפיתוח העירונית והחלטת ממשלה ייעודית מקודמים במקביל שכונות חדשות, מוסדות חינוך, כבישים, פארקים, מתחמי תעסוקה ומסחר ומערכות תחבורה, כך שהתשתיות יתאימו לקצב האכלוס. עוד נמסר כי הרשות משקיעה גם בשכונות הוותיקות באמצעות שדרוג תשתיות, הקמת פארקים והתחדשות עירונית, וכי אופקים נערכת להכפיל את אוכלוסייתה לכ-80 אלף תושבים בעשור הקרוב.

אי אפשר להתווכח שאופקים הפכה להיות עיר אטרקטיבית, אבל המבחן האמיתי שלה לא יימדד רק במספר התושבים שינהרו אליה, אלא ביכולת שלה להוכיח שהיא בונה לא רק את הבניינים של מחר, אלא קהילה אחת, מאוזנת וחזקה.

הפרויקט "מדווחים מאופקים" הופק בזכות מלגת בנק הפועלים