רון וספיר כהן, התחתנו לפני כחודש. הנשואים הטריים חפצים ברכישת דירה אך לדברי רון, בן ה-28, “המחירים היום לא מאפשרים את הרצון הבסיסי הזה להתגורר בבית משלך”. כיום הם גרים ביחידה אותה שיפצו מאחורי ביתם של המשפחה של ספיר. “אנחנו לא רואים מצב שבשנתיים הקרובות אנחנו נגור בבית משלנו, המחירים פשוט לא שפויים”, אומרת ספיר בת ה-24. “בעלי סיים רק עכשיו ללמוד ועובד בשתי עבודות, אני עוד סטודנטית שמשלבת עבודה, והסכום האסטרונומי שצריך לאגור בשביל הון עצמי בתור התחלה הוא מוגזם לחלוטין, וזה עוד לפני ההחזר החודשי”.
שלמה קרעי, רואה חשבון וד”ר לתעשייה וניהול בן 34, עסוק בימים אלו בחיפוש פתרון עבור זוגות צעירים שמתקשים להתחיל את חייהם נוכח המציאות הכלכלית בישראל. את פועלו בתחום החל כאזרח מודאג. “נתונים שגיליתי לגבי העוול שנעשה לאזרחים תחת מטריית בנק ישראל זעזעו אותי וגרמו לי לערוך מחקר מעמיק יותר בשיתוף עם אלי שמעוני מ’כלכליסט’ שהחליט להרים את הכפפה יחד איתי ולהציף את זה בתקשורת”. כיום ד”ר קרעי חבר סגל באוניברסיטת בר אילן ושואף להתמודד לרשימת הליכוד לכנסת הבאה כשהוא מונע מאג’נדה חברתית-כלכלית. לטענתו, יש “לפעול למען הזוגות הצעירים והאוכלוסיות המוחלשות בפריפריה בכלל ובדרום בפרט מול בעלי ההון במונופול הבנקים בחסות בנק ישראל”.
כשקרעי אומר “בחסות בנק ישראל” הוא מתכוון לריביות הגבוהות שנגבות מזוגות צעירים שמבקשים לקחת משכנתאות. לדבריו, הבעיה אינה טמונה רק במחירי הדיור הגבוהים, אלא בריביות הגבוהות. “אם נוריד את עושק הריביות של בנק ישראל, נוכל בעצם להקל על כל זוג בהחזר החודשי”.
לפני כחמש שנים, הגביל בנק ישראל לשליש את שיעור ההלוואה לדיור שניתן לקחת בריבית משתנה – ״מגבלת שליש הפריים״. השאיפה היתה להגביל את גובה ההלוואה שניתן יהיה לקחת כדי לצנן את שוק הדיור ובכך למנוע סיכון ללווים במקרה של עליית ריבית.
קרעי אומר כי “בשנים האחרונות, ריבית השוק אפסית ואילו הריבית על המשכנתאות גבוהה במאות אחוזים. למעשה, המגבלה הזו של בנק ישראל גורמת לציבור לשלם מיליארדי שקלים מיותרים מדי שנה לבעלי ההון בבנקים. הטענה כי המגבלה הזו היא סוג של ביטוח – לא רלוונטית, כי יש לנו הצעה אחרת, ללא סיכון שמצריך ביטוח כל כך יקר. זה כמו שנבטח מישהו בביטוח אתגרי כשהוא בכלל רוצה לצאת לטיול בית ספר”.
הפתרון של קרעי נשמע פשוט למדי: “במקום להגביל את גובה ההלוואה באמצעות ריבית גבוהה ותשלום של מאות ואלפי שקלים מיותרים בחודש למשק בית, אני מציע להגביל את גובה ההלוואה בדרך של ״מבחן לחץ״ שיאפשר לציבור הלווים ליהנות מריבית השוק הנמוכה” אומר קרעי, ומוסיף: “סכום ההלוואה ייקבע בהתאם ליכולת ההחזר העתידית של הלקוח לפי הריבית הגבוהה (נניח 5%) הצפויה בהמשך. הריבית בפועל תהיה ריבית השוק הנמוכה”.
גם אם רוצים לגדר את כל הסיכונים (מה שלא קורה במצב הקיים), יש לקרעי הצעה מעניינת: “למכור אופציה ללווים שבה הריבית תהיה המינימום מבין ריבית משתנה לריבית קבועה לא צמודה – במיוחד בשבילכם, הסטודנטים למדעי החברה”, מסביר קרעי.
בוועדת הכספים שהתכנסה ב-14 בנובמבר, תקף ד”ר קרעי את בנק ישראל מזווית נוספת: הסעיף שעליו הסתמך בנק ישראל בהטלת המגבלה (סעיף 5ג1 לפקודה) הינו סעיף כללי מדי. הראיה היא, שבשנת 2015 כשבנק ישראל רצה להגביל את שכר מנהלי הבנקים, עורכי הדין שלהם טענו כי בנק ישראל נותן פרשנות רחבה מדי לסעיף הזה וחורג מסמכותו, ואכן בנק ישראל חזר בו מהצעד הזה. “למרבה הצער”, מסכם קרעי, “כשמדובר באזרחים הפשוטים, שנאנקים תחת עול המשכנתאות בעידוד בנק ישראל, ההגנה עליהם הופכת לכמעט בלתי אפשרית, ובעלי ההון כרגיל, ממשיכים לצחוק כל הדרך אל הבנק”.
יועץ משכנתאות: “פתרון כזה כמו של קרעי, יכול ליצור מצב של עודפי ביקושים”
להבדיל מד”ר שלמה קרעי, סובר יועץ המשכנתאות אביחי חדד בן 32, כי הפתרון שמציע קרעי נכון בבסיסו, ואכן הבנקים עושים “יד אחת” על מנת למקסם את הרווחים. אך יחד עם זאת, מסביר חדד כי “ברגע שהריביות של המשכנתא יהיו נמוכות, זה ייצור מצב שבו ירכשו יותר דירות וברגע שיהיה עודפי ביקושים על דירות שוב פעם יתחילו מחירי הדירות לעלות ובכך יישחקו כל הרווחים שעתידים להיות מהקטנת ריביות המשכנתא, ואף מצב קיצוני יותר שעליית מחירי הדירות יזנקו אף מעבר לחיסכון בריביות המשכנתא”.
כדי להימנע ממצב של עודפי ביקוש כפי שצופה חדד, אך בכל זאת להתמודד עם משבר הדיור הוא טוען כי המדינה חייבת להתערב בשוק הדיור בארץ במהרה. ואפילו יש לו הצעה. “מצד אחד, המדינה חייבת ליצור היצע גדול יותר של דירות ולעמוד ביעדים השנתיים של קצב גידול באוכלוסיה ובכך לשווק מספיק דירות לשוק. מצד שני, במקומות של מעוטי יכולת, על המדינה לשווק פרויקטים בעסקאות ‘ליסינג’, הכוונה בכך היא, שהמדינה בחסות קבלנים שייבנו פרויקטים באזורים מעוטי יכולים, ישכירו את הדירות לתקופה של 20-30 שנים לפי היכולת של בני הזוג, ובסוף התקופה הדירה תעבור לבני הזוג או לחילופין, בנקודות יציאה מסוימות ייקחו משכנתא במימון נמוך יחסית כדי לסיים את הרכישה עוד לפני סוף התקופה. בנוסף , על המדינה להיות ערבה לבנקים למימון של 90% לזוגות שאכן יש ביכולתם לשלם משכנתא לפי ההחזר הדרוש וברגע שנשאר במשכנתא סך של 70% מימון המדינה יוצאת מהתמונה”.
חדד מאמין כי הבעיה העיקרית של זוגות צעירים כיום הוא הקושי לגייס הון עצמי ראשוני, במקרה כזה פונים הזוגות לבנקים, לוקחים הלוואות קצרות טווח ומוצאים את עצמם מתמודדים עם החזרים חודשיים מטורפים בכל חודש. לדבריו “מצב של 90% מימון לזוגות שיש ביכולתם לעמוד בכך, יכול להביא פתרון לאי לקיחת הלוואות מיותרות מחוץ למשכנתא”.
איזו המלצה יש לך עבור אותם זוגות?
“אם הייתי יכול לתת לאותם זוגות צעירים טיפ קטן, הייתי אומר שלאורך חיינו אנחנו מוציאים כספים רבים על ניהול משק בית ומנסים לחסוך בדברים הקטנים (כגון: מבצעים בסופר , קופונים בסופר פארם וכדו׳) אם נדע להשכיל ולהבין שככל שהתקופה של המשכנתא תהיה קצרה יותר עבורנו, אין ספק שזה מלווה שבהחזר גבוהה יותר כעת, אך זה יביא למצב שנחסוך עשרות אלפי שקלים במשכנתא ואף יותר, ובכך נחסוך כסף בריביות במשכנתא ומעט נצטמצם בהוצאות משק הבית, נגיע למצב האידיאלי עבורנו בטווח הרחוק”.
ומה עם רון וספיר? כך או אחרת, כדי שתהיה לנשואים הטריים דירה משלהם צריכה המדינה להתערב, על כך מסכימים המומחים. בין אם בפיקוח מאסיבי יותר על הבנקים, ובין אם בהגדלת היצע הדירות בישראל. במידה והמצב הקיים לא ישתנה, נמשיך לראות אותם מתגוררים בבית 40 מטר מאחורי בית המשפחה, ולא בדירת חלומותיהם הצנועה.
